Přemýšlíte o novém bydlení? Budete potřebovat ke koupi úvěr? Bude kupovaná nemovitost v nabídce realitní kanceláře? Pokud jste odpověděli na všechny otázky ano, je následující text určený právě pro Vás.

Vypadá to velmi jednoduše: vyberete si nemovitost, navštívíte realitní kancelář, poté banku, podepíšete úvěr a uzavřete smlouvu o koupi nemovitosti s realitní kanceláří a stěhujete se. To nemusí být nic nesnadného, vždyť budete jednat jen se samými profesionály a odborníky. Samotná realizace koupě není ovšem jednoduchá záležitost a v průběhu realizace na Vás může číhat hned několik nástrah.

 První podmínkou pro nákup nemovitosti je dostatek finančních zdrojů, ale pokud jimi nedisponujete, jste nuceni si peníze půjčit. Dnes už to není problém. Na finančním trhu je dostatek bank, které úvěry na bydlení poskytují, ale může v tom být háček.

Druhou část našeho záměru představuje vybraná nemovitost, kterou někdo prodává a většinou přes realitní kancelář. A právě tato kombinace, úvěru a realitky, může z koupě Vašeho vysněného bydlení udělat doslova peklo.

Jak tedy postupovat a na co si dát pozor? Nejdříve si všechno promyslete. Čas jsou peníze a při koupi nemovitosti to platí dvojnásob. Je důležité správně odhadnout své možnosti a vědět, jaké jsou finanční limity pro nákup nemovitosti.  Vědět, jestli máte šanci získat úvěr u banky v požadované výši. Už při tomto rozhodování je vhodné vyhledat nezávislého finančního poradce, který má přehled o nabídkách bank a jejich podmínkách pro přidělení úvěru. Zároveň Vás poradce upozorní na všechny náklady a rizika související s realizací koupě nemovitosti. V ideálním případě Vám vypracuje finanční plán, kde bude vše podrobně popsáno. Tato první fáze by měla proběhnout určitě dříve, než si vyberete konkrétní nemovitost, protože potom už nebude na nějaké velké přemýšlení čas.

Realitní kanceláře samozřejmě nabízí maximální servis, který má ovšem výrazné slabiny. Právní služby jsou rozdílné kvality, protože pokud si právníka nezaplatíte přímo sami, nikdy nevíte, koho vlastně právník zastupuje. Přitom koupě nemovitosti je spojena s řadou smluv (rezervační smlouva, smlouva o smlouvě budoucí, kupní smlouva, smlouva o advokátní úschově), které budete podepisovat. Správné znění těchto smluv je klíčové pro bezproblémový převod nemovitosti z jednoho majitele na druhého. Odborně sepsané smlouvy zároveň zajistí bezrizikový tok financí.

Jaká je kvalita nemovitosti? Ani v této oblasti nemůžeme realitní kanceláři důvěřovat na sto procent. Málokdy dostane klient ucelené objektivní informace o stavu nemovitosti, o nejbližším okolí a o plánovaných stavbách v okolí. K podrobnému posouzení nemovitosti a také k vypracování odhadu pro banku je nutné mít k dispozici list vlastnictví (LV), na kterém jsou uvedeny všechny důležité informace vč. všech různých omezení a také jakým způsobem k nemovitosti přišel současný majitel. Dále je dobré mít kopii katastrální mapy, nabývací titul (kupní smlouva, darovací smlouva…) a v neposlední řadě podrobnosti k případným omezením v nakládání a užívání nemovitosti (břemenům). Pro přiblížení důležitosti všech těchto opatření přikládáme krátkou reportáž, která mluví za vše.

Pokud budete mít všechny potřebné dokumenty, které může získat kdokoliv na místně příslušném katastrálním úřadu, můžete s dostatečným předstihem zkonzultovat s odhadcem tržní cenu nemovitosti a porovnat ji s kupní cenou. Nejpřesnější informace dostanete od odhadce, který se v dané lokalitě vyzná. Pozor, různé banky provádějí ocenění nemovitosti různými způsoby a vždy využívají služeb pouze odhadců s oprávněním pro danou banku nebo přímo svých zaměstnanců. Proto je vhodné i v tento okamžik, vědět, jaká banka bude nemovitost financovat.

Makléři často nutí klienty, aby co nejdříve podepsali rezervační smlouvu a upsali se ke  kauci ve výši desítek až stovek tisíc, která je mnohdy nevratná. V případě, že klient nemá při podpisu rezervační smlouvy schválený úvěr, riskuje, že úvěr nezíská, nemovitost nekoupí a o rezervační poplatek přijde. Díky tomuto časovému tlaku se z koupě nového bydlení stává velice nepříjemná a stresující záležitost. Málokdy se stane, že realitní kancelář přistoupí na to, že v případě neposkytnutí úvěru bankou, bude rezervační poplatek vrácen, ale jsou i takové výjimky. V takovém případě máte dostatek času na výběr správné banky a získání co nejlepších podmínek. V opačném případě lze doporučit maximální obezřetnost a úsilí k projednání co nejvíce podkladů v bance.

 V první fázi, banka na základě žádosti o úvěr a doložených příjmech klienta, posuzuje Vaši bonitu (schopnost splácet úvěr) a zkoumá bankovní a nebankovní registry. Toto posouzení trvá zpravidla 24 hodin. Druhou část schvalovacího procesu představuje zajištění úvěru. Zpravidla to bývá kupovaná nemovitost. Někdy je potřeba použít i další nemovitosti, aby byla banka schopna úvěr poskytnout. Pozor, odhadce banky nemovitost ocení maximálně na kupní cenu a ve specifických případech to může být i cena výrazně nižší.

Jak sami vidíte, není to zase tak jednoduché, jak to na první pohled vypadá. Pokud jsme Vás tímto článkem neodradili od koupi, či prodeje nemovitosti , dejte si opravdu pozor na to, co uděláte jako první, co podepisujete a s kým jednáte. Zjistěte si reference na všechny subjekty, se kterými do jednání vstupujete a všechny písemnosti si řádně prověřte raději i u nezávislých odborníků. Chybu můžete udělat jen jednou a dopady mohou být katastrofální.

Pro získání dalších informací můžete využít webové stránky poradenské kanceláře VIP Consulting Office nebo se začíst do knihy Jak ovládnout své peníze, kapitola 5 bydlení.

Na závěr Vám nabízíme pár důležitých varování, rad a upozornění od právníka. Zeptali jsme se Mgr. Filipa Petráše, jaké má zkušenosti on. Více čtěte zde.